Untermiete im Altbau

Fragen an den Altbaumeister: Untermiete

Ab wann darf ich meine Wohnung untervermieten?
Antwort: Ein Mieter darf einen Teil seiner  Wohnung untervermieten, wenn er überraschend in Geldnot gerät und deshalb die Miete nicht mehr zahlen kann.
Das entschied 2013 das Münchner Amtsgericht (AZ.: 422 C13968/13)

Was für verschiedene Arten der Untermiete gibt es?
Antwort: Hier unterscheidet man grundsätzlich zwei Arten: Erstens: man vermietet die ganze Wohnung unter und zieht aus.
Zweitens: man bleibt in der Wohnung und vermietet ein oder mehrere Zimmer.

Muss zwangsläufig auch mein Vermieter zustimmen?
Antwort: Ziehen Sie (auch nur vorübergehend) ganz aus der Wohnung aus, müssen Sie unbedingt ihren Vermieter um Erlaubnis fragen. Es steht ihrem Vermieter frei, ob er bei der Untervermietung zustimmt. Anders ist die Lage, wenn Sie nur einzelne Zimmer untervermieten. Dann müssen Sie den Vermieter genau genommen nur informieren. Wenn Ihre Beweggründe schlüssig und nachvollziehbar  sind, muss der Vermieter einen Untermieter in der Regel dulden. Gute Gründe sind z.B. Geldsorgen (nach Trennung, Jobverlust), Einzug einer Pflegekraft oder Haushaltshilfe bei Pflegebedarf und natürlich ein soziales Leben (Schutz vor der Einsamkeit).

Was muss ich denn nun beim Untermietertrag alles beachten?
Antwort: Im Vertrag sollte stehen, was die Wohnung alles beinhaltet, wie der Zustand der Möbel ist, welche Schlüssel übergeben wurden, ob Neben- und Reinigungskosten enthalten sind. Eine Kaution ist durchaus sinnvoll, denn bei Schäden an der Wohnung haften Sie gegenüber Ihrem Vermieter, egal wer Sie nun verursacht hat. Für Untermietverträge gilt die normale Kündigungsfrist (in der Regel drei Monate und das auch, wenn Ihr Untermieter plötzlich nervt).

Wie viel Miete darf ich nehmen?
Antwort: Grundsätzlich können Sie verlangen, was der Markt hergibt. Zahlen Sie für Ihre Wohnung allerdings 300,-€ und vermieten Sie für 1000,-€, könnte das unter Mietwucher fallen – und ist gesetzlich verboten. Machen mit der Untermiete Gewinn, müssen Sie ihn versteuern. Die Einnahmen müssen Sie dann in der Anlage V Ihrer Steuererklärung angeben.

Frage an den Altbaumeister: Wie ist das mit der Versicherung?
Antwort: Verlangen Sie von Ihrem Untermieter eine ausreichend hohe Haftpflichtversicherung.
Sie springt bei Schäden gegenüber Dritten ein, wenn z.B. Wasser durch die Treppe tropft.
Zudem sollte Sie eine Hausrat- oder Sachversicherung abschliessen.

Darf der Vermieter die Untervermietung ablehnen?
Antwort: Ja. Allerdings nur, wenn er aus guten, nachvollziehbaren Gründen etwas gegen den Untermieter hat. Also, wenn der Untermieter ein bekannter Straftäter oder dem Vermieter unangenehm bekannt wäre. Als Beispiel.

Ab wann gelten meine Besucher als Untermieter?
Antwort: Ungefähre Faustregel: Nach rund sechs Wochen beginnt ein Untermietverhältnis. Zumindest kann dann nicht mehr von Besuch gesprochen werden.
Einzige Ausnahme: Ihre Eltern oder Ihre Kinder dürfen Sie immer aufnehmen. Sie gelten nicht als Untermieter. Bleibt ein Freund oder ein Geschwisterteil länger in Ihrer Wohnung, hängt es auch davon ab, ob Sie noch an anderer Stelle gemeldet sind (keine Untermiete) oder Einrichtungsgegenstände mitgebracht haben (dann spricht man von Untermiete)

Kann etwas passieren, wenn ich einfach ohne jede Zustimmung untervermiete?
Antwort: Natürlich. Der Vermieter kann Sie auffordern, Ihrem Untermieter wegen Vertragswidrigkeit sofort zu kündigen.
Wenn Sie das nicht tun, kann er auch zu letzt Ihnen kündigen.

Tipp: Und zu guter letzt sollte man sich noch auf ein paar feste Regeln einigen.
So in der Art: Das letzte Bier im Kühlschrank ist heilig, keine Wäsche mehr ab 20:00 Uhr, etc.. Also eine Art Hausordnung, die natürlich mit der bestehenden Hausordnung des Vermieters nicht kollidieren darf 🙂
Aber das versteht sich in der Regel ja von selbst, obwohl auch selbstverständliches vorher angesprochen werden sollte