Fragen an den Altbaumeister: Untermiete
Ob Altbau oder Neubau spielt beim Mietrecht zunächst keine Rolle. Interessant wird das Thema aber gerade in größeren Altbauwohnungen: ein Zimmer ist frei, die Miete wird teurer oder man möchte nicht mehr allein wohnen.
Dann stellt sich schnell die Frage: Darf ich einfach jemanden aufnehmen und ein Zimmer untervermieten?
Darf ich einen Teil meiner Wohnung untervermieten?
Grundsätzlich nicht ohne Erlaubnis des Vermieters.
Entsteht allerdings nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, kann der Mieter nach § 553 BGB die Erlaubnis verlangen.
Ein solches Interesse kann beispielsweise wirtschaftliche oder persönliche Gründe haben. Entscheidend ist immer der konkrete Fall.
Ganze Wohnung oder nur ein Zimmer – macht das einen Unterschied?
Ja, einen erheblichen.
Wer nur einen Teil der Wohnung untervermietet und die Sachherrschaft nicht vollständig aufgibt, kann sich unter den Voraussetzungen des § 553 BGB auf einen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis berufen. Dafür muss man nicht ununterbrochen selbst dort wohnen: Auch bei einem zeitweisen Auslandsaufenthalt kann eine Teiluntervermietung vorliegen.
Wer dagegen auszieht und die gesamte Wohnung einem anderen überlässt, fällt grundsätzlich unter § 540 BGB. Auch dafür braucht man die Erlaubnis des Vermieters – der besondere Anspruch aus § 553 bezieht sich aber ausdrücklich nur auf einen Teil des Wohnraums.
Kann der Vermieter die Untervermietung ablehnen?
Ja.
Auch bei einem berechtigten Interesse muss der Vermieter nicht jede Person akzeptieren.
§ 553 nennt insbesondere drei Gründe: einen wichtigen Grund in der Person des vorgesehenen Untermieters, eine Überbelegung der Wohnung oder andere Umstände, durch die dem Vermieter die Untervermietung nicht zugemutet werden kann.
Unter bestimmten Umständen darf der Vermieter seine Zustimmung außerdem von einer angemessenen Erhöhung der Hauptmiete abhängig machen.
Das bedeutet aber auch:
„Gefällt mir nicht“ reicht als Begründung nicht automatisch aus.
Muss ich vorher fragen oder reicht eine Nachricht?
Bei einer echten Untervermietung sollte die Erlaubnis vorher eingeholt werden.
Sinnvoll ist eine schriftliche Anfrage mit dem Namen des vorgesehenen Untermieters, dem Grund der Untervermietung und der Information, welcher Teil der Wohnung für welchen Zeitraum überlassen werden soll.
Einfach erst vermieten und danach Bescheid geben ist riskant.
Was sollte in einem Untermietvertrag stehen?
Auch wenn man sich gut versteht, würde ich einen schriftlichen Vertrag machen.
Darin sollten zumindest das vermietete Zimmer beziehungsweise die Räume, die Mitbenutzung von Küche und Bad, Miethöhe, Nebenkosten, Beginn und gegebenenfalls Dauer des Mietverhältnisses, Kaution, überlassene Möbel und Schlüssel sowie die Hausordnung geregelt sein.
Und noch etwas ist wichtig:
Die Kündigungsfrist beträgt nicht automatisch immer drei Monate.
Für Wohnraum, der Teil der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung ist und den er überwiegend mit Möbeln auszustatten hat, kann § 573c Abs. 3 BGB gelten: Die Kündigung ist dann spätestens am 15. eines Monats zum Ende desselben Monats möglich. Diese Sonderregel greift nicht, wenn der Raum dem Untermieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen wird, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Wie viel Untermiete darf ich verlangen?
Die Miethöhe lässt sich nicht beliebig festsetzen.
Auch bei Untervermietung ist die Miethöhe nicht völlig losgelöst vom Mietrecht. Je nach konkreter Wohnform und Ort können unterschiedliche mietrechtliche Begrenzungen relevant sein.
Unabhängig davon verbietet § 5 Wirtschaftsstrafgesetz unangemessen hohe Wohnraummieten unter bestimmten Voraussetzungen; strafbarer Wucher kann bei Ausnutzung einer Zwangslage und einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegen.
Außerdem hat der Bundesgerichtshof am 28. Januar 2026 klargestellt: Wer mit der Untervermietung einen Gewinn über die Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus erzielen will, kann dafür keinen Anspruch auf Erlaubnis aus § 553 BGB herleiten (VIII ZR 228/23). Das ist von den gesetzlichen Grenzen der Miethöhe zu unterscheiden.
Mit anderen Worten:
Ein Untermieter ist keine Gelegenheit, aus einer günstigen Altbaumiete plötzlich ein Geschäftsmodell mit Fantasiepreisen zu machen.
Muss ich die Einnahmen versteuern?
Untervermietung führt grundsätzlich zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Maßgeblich ist der Überschuss der Einnahmen über die zugehörigen abziehbaren Werbungskosten, etwa den auf die untervermieteten Räume entfallenden Anteil der eigenen Miete und Nebenkosten.
Die amtlichen Einkommensteuer-Hinweise sehen für die vorübergehende Untervermietung von Teilen einer ansonsten selbst genutzten Mietwohnung eine Vereinfachungsregel vor: Bei Einnahmen bis 520 Euro im Kalenderjahr kann im Einverständnis mit dem Steuerpflichtigen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden. Das ist keine allgemeine Steuerfreigrenze für jede Untervermietung.
Bei einer dauerhaften oder wirtschaftlich bedeutsamen Untervermietung sollte man Einnahmen und Kosten sauber dokumentieren und die steuerliche Behandlung prüfen.
Wer haftet, wenn der Untermieter etwas beschädigt?
Das ist ein Punkt, den man nicht unterschätzen sollte.
Der Hauptmieter bleibt Vertragspartner des Vermieters.
Nach § 540 Abs. 2 BGB muss der Mieter gegenüber dem Vermieter grundsätzlich auch für ein Verschulden des Dritten beim Gebrauch der Wohnung einstehen – selbst dann, wenn die Untervermietung erlaubt wurde.
Deshalb halte ich eine private Haftpflichtversicherung des Untermieters für sehr sinnvoll.
Auch die eigene Hausrat- und Haftpflichtversicherung sollte man darauf prüfen, ob sich durch einen zusätzlichen Bewohner etwas ändert.
Wann wird aus einem Besucher ein Untermieter?
Hier gibt es keine starre gesetzliche Sechs-Wochen-Grenze, nach der ein Besucher über Nacht automatisch zum Untermieter wird.
Der Deutsche Mieterbund nennt für normale Besuche einen Zeitraum von ungefähr sechs bis acht Wochen als Orientierung, in dem grundsätzlich keine Genehmigung erforderlich ist. Entscheidend sind aber die tatsächlichen Umstände.
Kommt jemand dagegen dauerhaft in die Wohnung, verlagert seinen Lebensmittelpunkt dorthin oder zahlt regelmäßig für die Nutzung eines Zimmers, sieht die Sache anders aus.
Auch bei Ehepartnern und nahen Familienangehörigen gelten teilweise besondere Regeln; deshalb würde ich hier nicht mit einer simplen Formel wie „Eltern und Kinder darf man immer aufnehmen“ arbeiten.
Was passiert bei unerlaubter Untervermietung?
Das kann ernst werden.
Wird ein vertragswidriger Gebrauch trotz Abmahnung fortgesetzt, kann der Vermieter nach § 541 BGB auf Unterlassung klagen. Eine unbefugte Überlassung an Dritte kann außerdem – abhängig von den Umständen und insbesondere bei Fortsetzung trotz Beanstandung – mietrechtliche Kündigungsfolgen haben.
Deshalb ist die Reihenfolge einfach:
Erst Erlaubnis klären – dann Schlüssel übergeben.
Tipps vom Altbaumeister
Die rechtlichen Regeln sind wichtig.
Aber wenn zwei Menschen Küche, Bad und Kühlschrank teilen, braucht man zusätzlich ein paar ganz normale menschliche Regeln.
Zum Beispiel:
Das letzte Bier im Kühlschrank ist heilig.
Und vielleicht keine Waschmaschine mehr mitten in der Nacht.
Eine kleine gemeinsame Hausordnung kann viel Ärger vermeiden – solange sie natürlich nicht der Hausordnung des Vermieters widerspricht.
Denn ein guter Untermietvertrag regelt Rechte und Pflichten.
Ein gutes Zusammenleben regelt er nicht.
