Leben in einem Stück Geschichte
Altbauten haben Charakter. Ein Baudenkmal geht noch einen Schritt weiter.
Historische Fassaden, alte Fenster, Stuck, Treppenhäuser, Türen oder besondere Grundrisse können nicht nur schön sein – sie können Teil des geschützten Bestandes eines Gebäudes sein.
Dabei gilt:
Nicht jedes alte Haus ist automatisch ein Baudenkmal.
Ob ein Gebäude denkmalgeschützt ist, richtet sich nach dem jeweiligen Landesrecht. In Hamburg lässt sich der Denkmalstatus über die offizielle Denkmalliste überprüfen. Die Liste hat nachrichtlichen Charakter: Der Denkmalstatus entsteht nach dem Hamburgischen Denkmalschutzgesetz unabhängig von der Eintragung. Bei Unklarheiten hilft das Denkmalschutzamt.
Denkmalschutz bedeutet nicht: nichts darf verändert werden
Ein häufiger Irrtum ist, ein Baudenkmal müsse für alle Zeiten exakt so bleiben, wie es einmal gebaut wurde.
So ist es nicht.
Modernisierung, Instandsetzung und auch Umbauten sind grundsätzlich möglich. Sie müssen aber mit dem Schutz der historischen Substanz vereinbar sein.
In Hamburg benötigen Maßnahmen an einem geschützten Denkmal in vielen Fällen eine denkmalrechtliche Genehmigung. Das betrifft nicht nur Fassaden und Dächer, sondern je nach Schutzumfang beispielsweise auch Fenster, Grundrisse, Stuck oder historische Innenausstattung.
Deshalb ist mein wichtigster Rat:
Erst mit dem Denkmalschutzamt sprechen – dann bauen.
Frühzeitig abstimmen
Gerade beim Baudenkmal kann eine frühzeitige Abstimmung viel Geld sparen.
Wer beispielsweise bereits neue Fenster bestellt hat und anschließend erfährt, dass Ausführung, Material oder Teilung nicht genehmigungsfähig sind, hat ein vermeidbares Problem.
Für einen Antrag können unter anderem Bestandsfotos, Pläne und eine Beschreibung der geplanten Materialien und Arbeiten erforderlich sein. Bei kleineren Maßnahmen kann der Umfang der Unterlagen geringer sein.
Denkmalschutz sollte deshalb nicht erst am Ende einer Planung eingeschaltet werden.
Er gehört an den Anfang.
Steuerliche Vorteile bei selbst genutzten Baudenkmalen
Der Staat berücksichtigt, dass die denkmalgerechte Erhaltung eines Gebäudes zusätzlichen Aufwand verursachen kann.
Für ein selbst zu Wohnzwecken genutztes Baudenkmal können bestimmte begünstigte Aufwendungen nach § 10f Einkommensteuergesetz steuerlich berücksichtigt werden.
Dabei können im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und in den folgenden neun Jahren jeweils bis zu 9 Prozent der begünstigten Aufwendungen wie Sonderausgaben abgezogen werden.
Das ergibt über zehn Jahre maximal 90 Prozent.
Aber entscheidend ist:
Nicht jede Renovierungsrechnung eines alten Hauses ist automatisch steuerlich begünstigt.
Die Maßnahmen müssen die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen und insbesondere mit der zuständigen Denkmalbehörde abgestimmt worden sein.
In Hamburg ist für die steuerliche Anerkennung eine entsprechende Bescheinigung des Denkmalschutzamtes erforderlich. Die weiteren steuerlichen Voraussetzungen prüft das Finanzamt. Der Abzug senkt das zu versteuernde Einkommen; er bedeutet keine Erstattung von 90 Prozent der Kosten.
Vermietete Baudenkmale
Bei vermieteten Baudenkmalen sieht § 7i Einkommensteuergesetz erhöhte Abschreibungen für begünstigte Herstellungskosten vor. Unter bestimmten Voraussetzungen sind auch Anschaffungskosten begünstigt, soweit sie auf entsprechende Baumaßnahmen nach Abschluss des Erwerbsvertrags entfallen.
Im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren können jeweils bis zu 9 Prozent, anschließend vier Jahre lang jeweils bis zu 7 Prozent abgeschrieben werden.
Damit können begünstigte Aufwendungen über zwölf Jahre grundsätzlich bis zu 100 Prozent berücksichtigt werden.
Auch hier gilt jedoch:
Es geht nicht einfach um sämtliche Modernisierungskosten. Öffentlich bezuschusste Kostenanteile sind von der erhöhten Abschreibung ausgeschlossen. Für Erhaltungsaufwendungen gelten eigene steuerliche Regeln.
Begünstigt sind insbesondere Maßnahmen, die zur Erhaltung des Baudenkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind und die entsprechenden gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.
Erst abstimmen – dann Steuervergünstigung
Dieser Punkt ist so wichtig, dass man ihn zweimal sagen kann.
In Hamburg nennt das Denkmalschutzamt als Voraussetzung für die steuerliche Bescheinigung ausdrücklich:
Das Gebäude muss ein Denkmal sein, die Maßnahmen müssen seiner Erhaltung oder sinnvollen Nutzung dienen und sie müssen vor Beginn der Arbeiten mit dem Denkmalschutzamt abgestimmt worden sein.
Wer erst baut und danach fragt, ob sich die Rechnung steuerlich geltend machen lässt, kann deshalb schlechte Karten haben.
Energetische Sanierung im Baudenkmal
Hier treffen zwei sinnvolle Ziele aufeinander:
Ein historisches Gebäude soll erhalten bleiben.
Und gleichzeitig soll möglichst wenig Energie verbraucht werden.
Das funktioniert nicht immer mit denselben Methoden wie bei einem Neubau.
Eine Außendämmung kann beispielsweise eine historische Fassade verändern. Neue Fenster können das Erscheinungsbild beeinträchtigen. Und eine Innendämmung muss bauphysikalisch sorgfältig geplant werden, damit keine Feuchteschäden entstehen.
Deshalb erlaubt das geltende Gebäuderecht bei Baudenkmalen Abweichungen von energetischen Anforderungen, wenn deren Einhaltung die geschützte Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde oder einen unverhältnismäßig hohen Aufwand verursachte.
Das bedeutet allerdings nicht:
Ein Baudenkmal ist von allen energetischen Regeln befreit.
Es muss immer die konkrete Maßnahme betrachtet werden. Die denkmalrechtliche Genehmigungspflicht bleibt bestehen.
Energieausweis beim Baudenkmal
Bei Energieausweisen gibt es tatsächlich eine besondere Regel.
Für Baudenkmäler gelten die Pflichten des § 80 Absatz 3 bis 7 des aktuellen Gebäuderechts nicht. Diese Absätze betreffen insbesondere die Ausstellung und Vorlage eines Energieausweises bei Verkauf oder Vermietung.
Die einfache Aussage lautet deshalb:
Beim Verkauf oder bei der Vermietung eines Baudenkmals gelten besondere Ausnahmen von der sonst üblichen Energieausweispflicht.
Auch hier sollte im konkreten Fall geprüft werden, ob das betreffende Gebäude tatsächlich rechtlich als Baudenkmal gilt. Andere gesetzliche Ausweispflichten, etwa bei bestimmten umfangreichen Änderungen mit Berechnung des gesamten Gebäudes, bleiben davon unberührt.
Alte Substanz und moderner Wohnkomfort
Denkmalschutz bedeutet nicht, dass man wie vor hundert Jahren wohnen muss.
Bäder können modernisiert, Heizungen erneuert und technische Installationen verbessert werden.
Die Kunst liegt darin, moderne Nutzung und historische Substanz miteinander zu verbinden.
Manchmal bedeutet das auch, eine ungewöhnlichere Lösung zu wählen:
ein altes Fenster reparieren statt austauschen,
eine Innendämmung sorgfältig planen statt die Fassade einzupacken,
eine historische Tür aufarbeiten statt sie durch ein industrielles Standardmodell zu ersetzen.
Genau darin liegt für mich der Reiz eines Baudenkmals.
Fachleute auswählen, die alte Gebäude verstehen
Nicht jeder hervorragende Neubauhandwerker ist automatisch der richtige Fachmann für ein Denkmal.
Historische Baustoffe und Konstruktionen funktionieren teilweise anders als moderne Systeme.
Wer mit alten Putzen, Holzbalkendecken, historischen Fenstern oder traditionellen Farbanstrichen arbeitet, sollte wissen, was er vor sich hat.
Das schützt nicht nur das Denkmal.
Es verhindert auch Bauschäden.
Tipps vom Altbaumeister
Ein Baudenkmal ist kein Museum.
Es ist ein Gebäude, in dem Menschen leben.
Aber wer ein solches Haus besitzt, übernimmt auch ein Stück Verantwortung für etwas, das schon lange vor ihm da war – und hoffentlich noch lange nach ihm existiert.
Deshalb:
Nicht erst überlegen, wie man ein altes Bauteil ersetzt.
Zuerst überlegen, ob man es erhalten kann.
Manchmal ist genau das nicht nur die denkmalgerechtere, sondern am Ende auch die schönere Lösung.
